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Bestes Handwerk - Schönes Zuhause: Kompliment, altes Haus
Dämmung als Pflichtaufgabe

Beim Kauf von Altbauten drohen Nachrüstpflichten

Samstag, 09.02.2019, 16:26 Uhr

Auch in nicht beheizten Räumen müssen Hauskäufer die zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen dämmen.Foto: dpa/Bauherren-Schutzbund
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Ein Altbau ist nicht unbedingt direkt bezugsfertig. Außerdem muss er in vielen Fällen energetisch auf einen modernen Standard gebracht werden. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf vor. Die Hauskäufer müssen dafür also schon von Anfang an Extra-Kapital einplanen.

Eine Austauschpflicht trifft Öl- und Gas-Standardheizkessel. Sie müssen grundsätzlich ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Wer einen Altbau mit so einer Anlage kauft, hat zwei Jahre Zeit für den Ersatz. „In diesem Alter arbeiten sie ohnehin nicht mehr effizient“, sagt Peter Pannier von der Deutschen Energie-Agentur (dena) über die alten Heizkessel.

Immerhin: Die EnEV nimmt Niedertemperaturund Brennwertkessel mit einem hohen Brennwert, kleine Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung von der Regelung aus.

»Der Eigentümer kann sich aussuchen, ob er die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach dämmt.«

Peter Pannier, Deutsche Energie-Agentur

Die Hauskäufer müssen auch die nicht gedämmten, zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen dämmen. Gleiches gilt für die oberste Geschossdecke, wenn sie nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz erfüllt und an einen unbeheizten Dachraum grenzt. „Der Eigentümer kann sich aussuchen, ob er die oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach dämmt“, erklärt dena-Experte Pannier. Danach dürfe der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter mal Kelvin liegen, erklärt Marc Förderer vom Bauherren-Schutzbund.

Aber: Es gibt die Möglichkeit, sich per Antrag von den Nachrüstpflichten befreien zu lassen. „Die Maßnahmen müssen wirtschaftlich sein“, erläutert Förderer. „Ob die Voraussetzungen dafür im Einzelfall gegeben sind, darüber gehen die Ansichten manchmal auseinander.“

Ein häufiger Streitpunkt ist die Dämmung des Dachraumes in Altbauten. Hier kann man versuchen, eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Foto: dpa/Bauherren-Schutzbund
Ein häufiger Streitpunkt ist die Dämmung des Dachraumes in Altbauten. Hier kann man versuchen, eine Ausnahmegenehmigung zu erhalten. Foto: dpa/Bauherren-Schutzbund
Hausbesitzer müssen sich unter Umständen selbst informieren, inwieweit ihr Wunschhaus noch nachgerüstet werden muss. Es gibt keine gesetzliche Regelung, dass der Verkäufer auf diese Punkte hinweisen muss, erläutert dena-Experte Pannier. Auch im Energieausweis, der dem Käufer ausgehändigt werden muss, ist die Dokumentation der Erfüllung der Nachrüstpflichten nicht erforderlich. Allerdings kann es Modernisierungsempfehlungen auf Seite vier des Ausweises geben.

Hinweise auf eine mögliche Nachrüstpflicht können auch diese Daten liefern: Wurde das Haus schon mal verkauft, und zwar nach dem 1. Februar 2002, mussten die damals neuen Besitzer bereits die Nachrüstmaßnahmen umsetzen. Und grundsätzlich gilt: „Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 nachträglich gedämmt werden, wenn sie keinen sogenannten Mindestwärmeschutz aufweisen“, informiert Pannier.

Hauskäufern, die die Sanierungen nicht fristgerecht angehen, drohen bis zu 50000 Euro Bußgeld. „In der Realität gibt es aber ein großes Vollzugsdefizit, so dass es selbst bei angezeigten Verstößen nicht zu Strafzahlungen kommt, da die Bauämter personell dafür oft nicht aufgestellt sind“, sagt Stefan Materne vom Team Energieberatung der Verbraucherzentralen. Die Umsetzung des Austausches eines Heizkessels und der Dämmung von Leitungen kontrolliert der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen seiner regelmäßigen Feuerstättenschau, ergänzt dena-Experte Pannier. (dpa)


Fenstertausch: Ja oder nein?

Mit Hilfe eines Feuerzeugs und eines einfachen Tests lässt sich herausfinden, ob die Fenster gut gedämmt sind. Foto: dpa
Mit Hilfe eines Feuerzeugs und eines einfachen Tests lässt sich herausfinden, ob die Fenster gut gedämmt sind. Foto: dpa
Viele Hausbesitzer stehen vor der Frage: „Wie gut oder schlecht sind meine Fenster?“ Das lässt sich ganz einfach klären: „Zwar ist ein energetisch veraltetes Fenster für den Laien oft nur schwer von einem neueren Exemplar zu unterscheiden. Das Alter gibt aber bereits erste Informationen dazu und ergänzend reicht bereits ein einfaches Feuerzeug für einen kurzen, hilfreichen Test der Häuseraugen“, so Ulrich Tschorn, Geschäftsführer des Verbandes Fenster + Fassade (VFF).

Der Feuerzeugtest geht laut Tschorn so: „Halten Sie ein Feuerzeug vor die Scheibe und beobachten Sie die Reflexionen der Flamme im Fenster. Jede Oberfläche der im Fenster verbauten Scheibe zeigt eine Spiegelung der Flamme. Abweichende Einfärbungen der Spiegelung weisen auf beschichtetes Glas hin. Das sind dann Wärmeschutzscheiben, wie sie ab etwa 1990 zum Einsatz gekommen sind.“ Zusammenfassend könne man sagen, dass alle Fenster ohne Wärmeschutzverglasungen veraltet sind und erhebliche Energieverluste und Behaglichkeitseinbußen nach sich ziehen. (VFF/DS)

Expertenrat

Neue Fenster können natürlich noch viel mehr! Schallschutz, Einbruchhemmung und Bedienkomfort sind nur drei Stichworte. Und heizen Sie nicht aus dem Fenster hinaus. Prüfen Sie Ihre Elemente – das lohnt sich wirklich.

Vorab mit Behörde sprechen

Baudenkmäler sind nicht nur schöne, alte Häuser, sondern gesetzlich geschütztes Kulturgut. Das bedeutet: Wer eine solche Immobilie kauft oder besitzt, kann nicht nach eigenen Vorstellungen renovieren, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Wie Eigentümer umbauen, streichen oder sanieren, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. Dafür genießen Eigentümer Steuervorteile.

Private Bauherren sollten sich deshalb so früh wie möglich – am besten noch vor dem Kauf – mit der Behörde in Verbindung setzen und ihre Wünsche abklären. Wer ein saniertes Baudenkmal vom Bauträger kauft, sollte prüfen, ob die Sanierung den denkmalpflegerischen Auflagen entspricht. Tut sie das nicht, ist die Steuererleichterung verloren. (dpa)

Möglichst viele Steckdosen

Badezimmer brauchen ausreichend viele Steckdosen. Deswegen sollten auch bei einer Sanierung möglichst viele Stromanschlüsse eingeplant werden. Sonst können elektrische Zahnbürsten, Haartrockner, Radios oder Handtuchtrockner nicht parallel betrieben werden. Die Initiative Elektro+ empfiehlt, mindestens drei Beleuchtungsanschlüsse und fünf Steckdosen allein im Bad einzuplanen. In künftig seniorengerechten Räumen muss man weitere Steckdosen und Kommunikationsanschlüsse vorsehen, etwa um Notrufsysteme nachrüsten zu können. (dpa)

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