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Einmal neu bitte

Wer seine vermietete Immobilie instand hält, kann die Kosten dafür von der Steuer absetzen. Foto: dpa

Neue Fenster und Elektroleitungen rein, alte Heizung raus: Für Vermieterinnen und Vermieter kann es sich lohnen, in ihre betagte Immobilie zu investieren. Denn steuerlich profitieren Eigentümerinnen und Eigentümer von solchen Ausgaben, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Der Fachbegriff lautet Erhaltungsaufwand – das sind die wichtigsten Fragen und Antworten dazu.Was ist unter Erhaltungsaufwand zu verstehen?Antwort: Zum Erhaltungsaufwand gehört, was die Funktionstüchtigkeit der vermieteten Immobilie sicherstellt. Im Prinzip geht‘s um Instandhaltung: Vorhandenes, etwa eine Badewanne oder eine Eingangstür, wird erneuert, aufwendig renoviert oder repariert. Steuerlich unterscheiden sich solche Aufwendungen von den Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie von den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Für die Einkommensteuererklärung sollten Eigentümer deshalb den Erhaltungsaufwand präzise von den zwei anderen Positionen abgrenzen, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen.

Erhaltungsaufwand: Das in die Tage gekommene Haus aufhübschen und Steuern sparen

Welchen Vorteil bringt es, den Erhaltungsaufwand in die Steuererklärung zu packen?

Antwort: „Der Charme dieser Möglichkeit ist, dass Vermieter die aufgewendeten Beträge sofort als Werbungskosten absetzen können“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. Die Ausgaben werden von den Mieteinnahmen des Jahres abgezogen, in denen sie bezahlt worden sind. „Damit wird die Steuerlast für das entsprechende Jahr gesenkt.“ Dagegen können die anderen Kostenpositionen nicht sofort komplett angesetzt werden.

Welche Maßnahmen können Vermieterinnen und Vermieter absetzen?

Antwort: Einige, sagt Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine. Dazu gehören etwa die Renovierung des Badezimmers, der Austausch der Heizung, das neu gedeckte Dach, der Austausch oder die Vergrößerung von Fenstern und Türen, der Einbau von Sprechanlagen und Sicherheitsschlössern, neue Elektroleitungen, die Wärmedämmung oder die gestrichene Fassade. Auch die Montage moderner Ablesegeräte für Wasser und Heizung kommt dem Erhalt der vermieteten Immobilie zugute. Sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn können als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden.

Wann lohnt es sich, die Ausgaben auf einen Schlag abzusetzen?

Antwort: Das hängt von der finanziellen Situation des Vermietenden sowie den getätigten Ausgaben ab. Faustregel: Je höher das Jahreseinkommen und je teurer die Investition, desto eher kann es sich rechnen, die vollen Kosten anzugeben. Ein Beispiel verdeutlicht das: Spendiert ein Eigentümer mit Mieteinnahmen von 15 000 Euro der Fassade für 10 000 Euro ein frisches Outfit und setzt die Kosten sofort zu 100 Prozent ab, sinken seine zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf 5000 Euro. Sinkt das zu versteuernde Jahreseinkommen bei sofortiger Absetzung unter den Grundfreibetrag, sollten Eigentümerinnen und Eigentümer überlegen, die Ausgaben über mehrere Jahre zu verteilen, damit die Steuerersparnis nicht verpufft.

Welche Fallstricke liegen aus?

Antwort: Vorsicht ist geboten bei der sogenannten wesentlichen Verbesserung der Immobilie. Diese kann vorliegen, wenn Vermieter viele Dinge gleichzeitig renovieren, damit sie nur einmal Dreck verursachen. Die Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster dienen als Maßstab. „Werden drei der vier Kriterien auf einmal erneuert, geht das Finanzamt von einer wesentlichen Verbesserung aus“, sagt Erich Nöll. Mit der Folge, dass Herstellungskosten unterstellt werden und langfristig abzuschreiben ist. Er empfiehlt, vor einer Rundum-Renovierung die steuerlich günstige Variante auszuloten. Im Zweifel sei die Renovierung aus Steuergründen nach und nach anzugehen. (dpa/dj)
  

»Der Charme dieser Möglichkeit ist, dass Vermieter die aufgewendeten Beträge sofort als Werbungskosten absetzen können.«

Sibylle Barent Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland, zum Erhaltungsaufwand
  

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